يعنى ايه استثمار عقارى ؟؟؟يعنى انا شركه ببنى وحدات سكنيه او فلل او ابراج وبيعها لحسابى الخاص .دى كده بقت فيها جزئين : الاول حته مقاولات فى الصميم و كل المعالجات زى ما قلنا فوق تماما و كلها مقاولات من أ الى ي . و الحته التانيه انى ببيع الوحدات اللى انتجتها ( بنيتها ) دى عاااادى جدااااا انا مبقدمش مستخلص ايراد لاى حد لانى ببنى لحساب نفسى .
الاستثمــار العقـــارى
محتويات كورس محاسبة المقاولات المجانى :
يعنى ايه استثمار عقارى ؟؟؟يعنى
انا شركه ببنى وحدات سكنيه او فلل او ابراج وبيعها لحسابى الخاص .دى كده بقت فيها جزئين : الاول حته مقاولات فى الصميم و كل المعالجات زى ما قلنا فوق تماما و كلها مقاولات من أ الى ي . و الحته التانيه انى ببيع الوحدات اللى انتجتها ( بنيتها ) دى عاااادى جدااااا انا مبقدمش مستخلص ايراد لاى حد لانى ببنى لحساب نفسى .
طيب لما ببنى الوحدات السكنيه دى بحمل المصاريف ازاى ؟؟؟
احنا لما كنا بنصرف اى حاجه فى المقاولات كنا بنعمل القيد كده:
من ح / م العمليات - مشروع ×××
الى ح / الصندوق او المورد او البنك
اما فى الاستثمار العقارى ...عندى حلين تلاته تعالى نشوفهم ..
الحل الاول : انى بعاملها ك عمليه او مشروع عادى جدااااا و كل ما اصرف مصروف بعمل قيد زى اللى فات تماما و اعليه على حساب / مصروفات مشروع ×××
و باجى اخر السنه بقفل الكلام ده فى حساب اسمه / استثمار عقارى .. او تكوين راسمال او مصروف ايرادى مؤجل او اى اسم براحتك ( وكل دول حسابات وسيطه وبقفلها فى الاخر وهنشوف ازاى :
من ح / استثمار عقارى – مشروع ××
الى ح / م عمليات – مشروع ××
و طبعا الاستثمار العقارى ده بيتحط ضمن جانب الاصول وبكده يبقى انا قفلت كل المصروفات لانها مش مصروفات اصلا بينما انا بكون البضاعه بتاعتى اللى هبيعها .. يعنى بعمل اصله ( المنتج بتاعى )وابيعه ومش عاوزك تعاملها على انها مصروفات لان المصروفات دى حسابات اسميه بتتقفل اخر السنه وملهاش اى اثر على السنوات المقبله بينما انا عاوز يكون لها تاثير وتبان كل القيمه اللى تكلفتها على المبنى ده علشان كده بعاملها مصروف طول السنه ( علشان اعرف اسيطر واراقب ) و بقفلها اخر السنه فى اى حساب وسيط ( علشان ارحلها السنه الجايه واكمل عليها ( وهكذااااا
وطبعا احنا عارفين ان المبانى بتستمر سنتين ولا تلاته علشان كده عاوز طول ما انا ببنى اعرف التكلفه كام ولو بعد 5 سنين اعرف برضك .. تمام كده ؟؟ علشان كده بعاملها كانها اصل .
الميزه فى الحكايه دى انى لو حابب اعرف قيمه اى مصروف ( الاسمنت او الرمل او اى حاجه ) بعرفها بسهوله وبتكمن من مراقبتها و السيطره عليها وبتدينى معلومات مفصله كتير اوى لانى بفتح حساب لكل بند ( كانى شركه مقاولات وواخده شغل عادى جدا ) .
الحل الثانى : انى ك اصل ثابت ( تكوين استثمارى ) و كل ما اصرف مصروف بعمل قيد اثبات بس و احمله على التكوين الاستثمارى ده او الاستثمار العقارى ( اى ان كان اسمه اللى انت مسميه ).
من ح / استثمار عقارى – مجمع 6 اكتوبر
الى ح / المورد او البنك او عهد عاملين او صندوق
كده بالنسبالى بنشئ اصل و ليس عمليه او مشروع ل عميل و انما انا بفتح لها حساب اسمه استثمار عقارى ( برضو تحت الاصول فى الميزانيه ) ,, ولو عندى اكتر من مشروع بعمله مثلا واحد فى 6 اكتور و اخر فى الاسكندريه بعمل مركز تكلفه لكل واحد على حده زى ما كنا بنفتح مركز لكل مشروع فى المقاولات ,, بس مش بفصل المصروف .
من عيوبها انها مبتديش اى بيانات مفصله ولا اى رقابه يعنى عكس السابق .
طيب تعالى بقا ناخد مثال عملى
مثال بفرض انى شركه استثمار عقارى وببنى مجمع سكنى .. و انا تعاقدت مع احد العملاء على وحده سكنيه بقيمه 140 الف جنيه - 20 الف تعاقد - و 20 استلام - والباقى على 10 اقساط .
طبعا كل ما اخد قسط من العميل هعمل قيد
من ح / البنك او الصندوق
الى ح / العميل _ دفعه مقدمه او دفعه استلام او اقساط شهريه )
ويا ريت تفتح 3 حسابات للعملاء بالتعاقد و الاستلام و الاقساط الشهريه
لو طلب منى كل دفعات الاستلام للعملاء كام .. هعرف بسهوله لما افتح كشف حساب – دفعات استلام العملاء ,,, ومش هفضل اجيب كل عميل على حده واطلع من حسابه هو دفع ولا لسه ولا اتاخر ولا اتنيل ولا ايه ... لانى لو حاطط الاجمالى مثلا 100 عميل هتلاقى اجمالى المدفوع ليهم مبلغ اجمالى المدفوع ومش مبين ده استلام ولا تعاقد ولا اقساط ولا ايه ؟
بينما لو حاسب لوحده ولاقيت فيه 400 الف هتعرف انهم 20 عميل ( 400 ÷ 20 = 20 ) وممكن تجيب تفصيله كل واحد فيهم امتى وفين .. صح ؟؟ سهله وحلوه كده ؟؟
كده عرفنا ازاى هنثبت الفلوس اللى بناخدها من العميل ( سواء تعاقد او استلام او اقساط ) تعالى معايا ,
تعالى نشوف بقا ح العميل ده لما باجى اثبته اصلا ,,, هعمل ايه ؟؟؟
عندى حل من اتنين .
الاول : انى اول ما اتعاقد مع العميل اثبت القصه دى كده وتعالى ناخدها فى خطوات :
الطريقه الاولى : اثبات الايراد عند التعاقد : نثبت العمليه كلها و نعترف بالايراد كله ونعلى قيمه الشقه كلها على حساب العميل مره واحده و نعل القيد كده :
من مذكورين
20000 ح / العميل – دفعه تعاقد
20000 ح / العميل – دفعه استلام
100000 ح / العميل اقساط شهريه
140000 الى ح / الايرادات ( الوحده رقم 0000 مشروع 0000 )
ثم اثبت الفلوس اللى بتدفع :
20000 من ح / البنك او الصندوق
20000 الى ح / العملاء – دفعه تعاقد ( قفلت الفلوس الى اخدتها )
وكل دفعه بيدفعها العميل بثبتها بنفس القيد بس بغير الحساب من عملاء – تعاقد الى عملاء – استلام او اقساط شهريه ... لحد ما تخلص الاقساط خالص وكل متعلقات الوحده وبيتقفل الحساب لوحده .
خلى بالك : هنا انا اثبت كامل القيمه و انا لسه ماخدتش ايراد اصلا بالكامل وبكده لو فرضت انى بعت 100 وحده كلهم فى اول سنه هلبس فى ضرايب بنت كلب غبيه اكتر من اللى انا جمعته اصلا.
طب دى كده معالجه مش ظريفه وانا عاوز اعرفك بس .. طيب قولى احلها ازاى و اثبت ايه ؟؟؟
الطريقه الثانية : اثبات الايراد عند الدفع
يعنى انا بثبت الكلام ده ايراد مستحق و عملاء .. مش بثبتها ايراد كلها .. اثبت ايراد و بعد كده كل مبلغ بيتدفع من العميل بثبته ايراد واقلله من العملاء و الايراد المستحق ... حد فهم حاجه ؟؟؟ تعالى ناخد بقا من الاول , ونشوف هنعمل القيود ازاى ,
هما 3 خطوات فى الحته دى .
1. اثبات القيمه ونعليها على العملاء ( دفعات ) و الايراد المستحق :
من مذكورين
20000 ح / العميل - دفعه تعاقد
20000 ح / العميل – دفعه استلام
100000 ح / العميل - اقساط شهريه
140000 الى ح / ايراد مقدم ( الوحده رقم 0000 مشروع 0000 )
2. و بعدين اثبت كل دفعه الدفعه باخدها من العميل وانزلها من العملاء فى وقتها :
20000 من ح / الصندوق
20000 الى ح / العملاء – دفعه التعاقد
3. و بعدين اثبت الايراد لنفس القيمه و نقلل الايراد المستحق
20000 من ح / ايراد مقدم
20000 الى ح / ايراد بيع ( ××××× )
كده انا اثبت العميل (تعاقد و استلام و اقساط ) و الايراد ( اللى هتحاسب عليه فى الضرايب – على اد اللى اخدته فعلا ) و الايراد المستحق ( كا ما بيدفع بنزل منه ) و الصندوق دخل فيه اد ايه و كل حاجه .. وخلى بالك انى اخر السنه ل قفلت وانا شغال واخدت من العميل مثلا 80 الف هتلاقى انى معترف ب 80 الف بس و الباقى فى العملاء ( مدين ) وقابله ايراد مقدم ( دائن ) فى الميزانيه والاتنين اد بعض.
تانى حاجه بشوف انا كنت عامل فوق ح / استثمارى عقارى . واثبت فيه القيمه اللى بيتها بسعر التكلفه ..
يعنى انا بعت جزء واثبت ايراده ب 20 الف يبقى اثبت التكلفه اللى هتدخل قائمه الدخل وانزلها من حساب الاستثمار العقارى ...و لتكن النسبه 75 % = 20 × 75% = 15 الف
15000 من ح / تكلفه الوحدات المباعه
15000 الى ح / الاستثمار العقارى .
ثالث حاجه لما العميل بيدفع دفعه اقساط مثلا تانى بعمل 3 قيود كالتالى :
1. الاول بنزل من حساب العميل و اثبت الصندوق
10000 من ح / الصندوق
10000 الى ح / العميل – اقساط
2. بثبت تكلفه البضاعه وانزلها من الاستثمار العقارى
7500 من ح / تكلفه الوحدات المباعه
7500 الى ح / الاستثمار العقارى
3. بثبت الايراد عن المبلغ و انزله من الايراد المستحق
10000 من ح / ايراد مستحق
10000 ح / ايراد المبيعات
مثال - احدى شركات الاستثمار العقارى بتبنى مجمع المنحوسين فى الارض 100 وحده عام 2006 , و اتكلفت اول سنه 1.5 مليون وتانى سنه 4.5 مليون وثالث سنه 4 مليون .
( اجمالى التكلفه 10 مليون ) .
و سعر الوحده 150 الف
( دفعت تعاقد 30 – استلام 20 – و 10 اقساط نسف سنويه × 10 الاف )
يبقى اجمالى ال100 وحده 15 مليون.
باعت اول سنه 45 وحده كالتالى :
دفعه تعاقد = 45 × 30 الف = 1,350,000 جنيه
اقساط شهريه = 70 قسط ( لل45 شقه ) × 10 الاف ( قيمه القسط ) = 700,000 ج
باعت تانى سنه 30 وحده كالتالى :
دفعه تعاقد = 30 × 30 الف = 900,000 جنيه
اقساط شهريه = 140 قسط ( لل45 شقه ) × 10 الاف ( قيمه القسط ) = 1,400,000 ج
دفعات استلام = 55 × 20 = 1,100,000 ج
باعت ثالث سنه 15 وحده كالتالى :
دفعه تعاقد = 15 × 30 الف = 450,000 جنيه
اقساط شهريه = 180 قسط ( لل45 شقه ) × 10 الاف ( قيمه القسط ) = 1,800,000 ج
دفعات استلام = 15 × 20 = 300,000 ج
اعمل بقا القيود وحسابات الاستاذ لكل سنه واحسب ربح او خساره كل سنه ,,,,
اول حاجه لازم تعرفها انك ترتب الحل و تشوف نسبه المصروف للايراد كام ؟؟؟؟
الايراد 15 والمصروف 10 يعنى ( النسبه = 1 ÷ 1.5 = .66 )
لو ايراد ب 5000 جنيه يقابله مصروف ب 3350
,, ومن هنا كل ما تثبت بيع نثبت التكلفه بنسبه .66 من الايراد ,
عاو زاقول قبل الحل انى بثبت كل عميل لوحده بس هنا انا بسهل الحكايه و بدى ارقام مجمله انما الشغل ده انت بتعمله لكل عميل على حده وحساباته لوحدها تماما ..
تعالى نشوف قيود اول سنه
هعمل نفس الخطوات ,,,
1. اثبت العقود الجديده بالقيم
2. اثبت الفلوس اللى دخلت من دفعات التعاقد واقلل بيها العملاء
3. اثبت الايراد لقيم دفعات التعاقد واقلل الايراد المقدم
4. اثبت تكلفه البضاعه المباعه و اقللها من الاستثمار العقارى بقيمه دفعات التعاقد
5. اثبت الفلوس اللى دخلت من دفعات الاقسط واقلل بيها العملاء
6. اثبت الايراد لقيم دفعات الاقسط واقلل الايراد المقدم
7. اثبت تكلفه البضاعه المباعه و اقللها من الاستثمار العقارى بقيمه دفعات الاقسط
8. اثبت الفلوس اللى دخلت من دفعات الاستلام واقلل بيها العملاء
9. اثبت الايراد لقيم دفعات الاستلام واقلل الايراد المقدم
10. اثبت تكلفه البضاعه المباعه و اقللها من الاستثمار العقارى بقيمه دفعات الاستلام
وبكده انهى برضو 2006 وانا مرتاح الضمير . وقفلت الايراد والمصروف وكله كله كله
ولما تفتح عام 2007 عادى جداااا هعمل اللى بعمله كل يوم عادى جدا ..
ملحوظه : خد بالك ان كل عمليه بيحصل ليها 3 قيود زى ما قلنا فى الطريقه دى ... والطريقه دى شغلها اكتر بس ادق واحسن وبتدى معلومات اكتر وبتوفر لك كل بيانات الوحدات المباعه وايه اندفع فيها وايه باقى و صرفت كام على المشروع وباقى كام .
ده كان حساب الاستاذ لعام 2005 فقط و طبعا هنكمل عليه 2006 عادى جدا زى ما احنا عارفين هناخد رصيد 2005 ونكمل عليه 2006 واللى بيطلع رصيد 2006 هكمل عليه 2007 ..... وهكذا .
ملحوظات هامه جدا
تعالى نشوف شويه ملحوظات وفنيات علشان نفهم احنا بنعمل ايه فى شكل نقاط :
• فى ح / الاستثمار العقارى ده بقفل فيه كل سنه مبلغ المصاريف بتاعته .. و بخفض منه الوحدات المباعه بقدر اللى تباع ... و لما اجى اخر المثال ده هلاقى انى بعت بس 90 وحده اى انى المفروض انى اخفض من الاستثمر العقارى ( 10 مليون الاجمالى كله ) مبلغ الوحدات المباعه 9 مليون وهتلاقى فيه رصيد واحد مليون .. وده فعلا قيمه البضاعه المتبقيه من المشروع .. بفرض انها بضاعتى اللى ببيعها للناس ف انا بعت ما تكلفته 9 مليون ومتبقى عندى ما تكلفته مليون .
• حساب / تكلفه البضاعه المباعه .. دى برضو بقفل فيها كل سنه ما تم بيعه بنسبه .66 من البيع .. بمعنى انى لو صرفت مليون او اتنين ماليش فيه انما بثبت انا بعت ب 100 جنيه و دى تكلفتهم ( 100 × .66 = 66 جنيه ) يبقى اصبت 66 جنيه بغض النظر عن انا اتكلفت اد ايه .. وده لانى اصلا موسط حساب بقفل فيه التكلفه اسمه استثمار عقارى وبعتبره اصل .
• خلى بالك انا لو بنيت المشروع كله وكل سنه بحول المصاريف الى ح / استثمار عقارى .. ومبعتش ولا وحده هلاقى انى معنديش اى مصاريف ولا اى تكلفه مبيعات ولا اى ايراد وهاقى عندى اصل موجوده ( البضاعه او الوحدات بتاعتى ) اسمها ح استثمار عقارى بقيمه كل التكاليف والمصروفات .
• خلى بالك انى لو بعت ربع المشورع عحسب تكلفه البضاعه المباعه ( هعترف بالصروف ) لربع المشروع وكمان هعترف بالايراد لربع المصروف .
• خلى بالك انى اول ما بعت الوحدات عملت قيد لتعليه قيمه الوحدات على العملاء و حكمان فتحت حساب ايراد مستحق .. ولو محصلتش ولا قسط هلاقى انى عادى جداااا .. عندى اقساط ب مليون وايراد مستحق بمليون و معنديش اى ايراد ولا تكلفه بضاعه ( المصروف ) يعنى هتعمل تاثير فقط على الميزانيه ومش هتعمل تاثير على قائمه الدخل .
• خلى بالك ان ابعمل قيد استحقاق الاول بكل الدفعات والايراد المقدم ده و لما العميل بيدفع بعترف بالايراد والمصروف .... علشان بتقل من الميزانيه ( اصول" استثمار ع" – وخصوم "ايرادمقدم" ) وبتزيد فى قائمه الدخل(ايراد"اللى بقلل بيه ايراد مقدم "- وتكلفه بضاعه " اللى بقفلها فى استثمار ع") .
• تعالى نقول انى اول ما بعمل البيع بثبت العملاء على اختلاف طبيعه الحساب ( تعاقد او استلام او اقساط ) و لما بحصل بثبت التحصيل واقلل العملاء و اثبت كمان الايراد والمصروف . و الرصيد بيرحل للعام القادم وتعالى نشوف ح / العملاء اقساط مثلا كده .
• خلى بالك انه عام 2005 ح عملاء دفعات استلام – محصلش فيه اختلاف ولا حاجه لان العملاء محدش فيهم دفع دفعات استلام اصلا .. وبالتالى هى استحقاق فقط وترحل للعام التالى استحقاق .. و العام التالى لما بيعنها هنحمل استحقاق تانى على رصيد 2005 ليصبح (900 + 1100 = 2 مليون) ولما العملاء هتدفع مثلا 750 الف يصبح الرصيد المرحل ل 2007 هو 1,250,000 ج.
• خلى بالك برضو كل ما ابيع بثبت دفعات الاستلام ولما بحصل بقلل الدفعات دى و كل مره بيبان الرصيد و هتفضل لما تتقفل لوحدها .. وتعالى نشوف مثلا الحساب هيبقى كده مثلا.
شفت بقا كل ما ببيع بعلى على الحساب و لما بحصل بقلل منه حتى لو خلصت اخر 10 شقق فى 2008 هثبتها و فى 2009 و 2010 مفيش بيع بس فيه تحصيل بس وبالتالى بقلل القيم لحد ما خلصت اقساط الاستلام وبقى حسابه رصيده صفر ... وده كل حال لكل الحسابات التانى .
• نفهم من كده ان حسابات العملاء التلاته دول مفهمش اى مشكله .
• برضو ح الايراد مفيش اى مشكله لما بحصل فلوس بعترف ب ايراد بنفس القيمه
• ح الايراد المقدم برضو لما بحصل بقلل منه بنفس القيمه
• ح الاستثمار العقارى لما بحصل بقلله بنفس القيمه
• ح / تكلفه البضاعه المباعه برضو لما بحصل بزوده بنفس القيمه
خلى بالك هنا .
• خلى بالك فى ناس او طرق بتقول انا لما بتبيع بتعترف بالايراد لقيمه الشقه كلها وبتقفلها كلها من استثمار عقارى ة تزوده كلها على حساب تكلفه البضاعه المباعه .. يعنى بعت شقه ب 150 الف هعترف بالايراد كله سواء حصلت او محصلتش .. بمجرد البيع .. وبعمل القصه اللى فاتت كلها باجمالى قيمه الوحده 150 الف و ساعتها بعمل قيد واحد للاعتراف بالايراد مش كل دفعه و برضو قيد واحد بس لتقليل ااستثمار العقارى و تكلفه البضاعه المباعه مش مع كل دفعه .
محتويات كورس محاسبة المقاولات المجانى :
Post A Comment: